Alquiler amueblado en Francia: El despertar del impuesto CFE que muchos propietarios no esperaban
La sorpresa fiscal en forma de impuesto que está llegando a miles de buzones españoles
Francia siempre ha sido un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, especialmente en zonas fronterizas como la región que conecta Irún con el territorio francés. Sin embargo, si eres propietario de un inmueble amueblado en Francia, es posible que estés experimentando un cambio significativo en tu fiscalidad. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ha comenzado a llegar a buzones que nunca antes la habían recibido, generando sorpresa y preocupación entre miles de propietarios españoles.
La CFE: El impuesto «dormido» que ha despertado en 2024
La CFE es un impuesto local francés que grava a todas las personas físicas o jurídicas que ejercen una actividad económica no asalariada a fecha 1 de enero del año en curso. Aunque ha existido durante años, muchos propietarios de alquileres amueblados nunca la habían recibido, creando una falsa sensación de exención.
La realidad es incuestionable: el alquiler amueblado habitual siempre ha estado sujeto a este impuesto, incluso para quienes operan bajo el régimen simplificado micro-BIC o como particulares. La diferencia es que ahora la administración francesa ha intensificado su control, lo que requiere una consultoría transfronteriza especializada que conozca en profundidad los sistemas fiscales de Francia y España.
¿Por qué ahora sí estás recibiendo la CFE?
El cambio fundamental radica en la nueva estrategia de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). La administración tributaria francesa ha implementado un sistema automatizado de cruce de datos entre:
- Tus declaraciones de IRPF que incluyen ingresos por alquiler amueblado (micro-BIC o régimen real)
- El registro de contribuyentes afectados por la CFE
Esta digitalización ha permitido detectar miles de casos de propietarios que, aun declarando correctamente sus ingresos en el IRPF, nunca habían sido dados de alta como sujetos a la CFE. Esto afecta especialmente a propietarios españoles que necesitan asesoría fiscal transfronteriza para entender sus obligaciones tributarias en ambos países.
¿Quién debe pagar este impuesto?
La CFE aplica si cumples estas condiciones:
- Alquilas un inmueble de manera habitual y en régimen amueblado
- La vivienda no constituye tu residencia principal
- El alquiler tiene carácter lucrativo y continuado
Por el contrario, estarás exento si:
- Se trata de tu residencia principal y alquilas una parte de forma ocasional
- Tu alquiler es no amueblado (declarado como revenus fonciers)
- La actividad es ocasional o gratuita
- Te encuentras en tu primer año de actividad (siempre que hayas presentado la declaración correspondiente)
El motivo de la «invisibilidad» histórica de este impuesto
Históricamente, muchos propietarios nunca recibieron este impuesto por diversas razones:
- No presentaron la preceptiva declaración de inicio de actividad (formulario 1447-C-SD)
- No utilizaban un local profesional específico para gestionar la actividad
- Sus ingresos eran relativamente bajos y pasaban bajo el radar fiscal
- La administración tributaria no cruzaba sistemáticamente los datos entre IRPF y CFE
Implicaciones fiscales y retroactividad: ¡Cuidado!
Lo más preocupante para muchos propietarios es que la administración francesa puede reclamar hasta tres años retroactivamente si detecta que existía obligación no cumplida. Esto significa que podrías recibir no solo la liquidación del año en curso, sino también las correspondientes a ejercicios anteriores.
Esta situación puede complicarse aún más cuando se trata de propiedades adquiridas mediante herencias en Francia, donde la falta de asesoramiento especializado en herencias y sucesiones puede derivar en problemas fiscales adicionales.
Estrategias para minimizar su impacto
Si te encuentras en esta situación, existen algunas estrategias que pueden ayudarte a reducir el impacto de la CFE:
- Solicitar la aplicación de la «cotisation minimum»
Si no utilizas un local profesional específico para gestionar tus alquileres, puedes solicitar que se te aplique la cotización mínima mediante el formulario 1327-CET-SD. Este documento debe presentarse antes del 3 de mayo de 2025 para los ingresos correspondientes a 2024.
- Contactar con tu Service des Impôts des Entreprises (SIE)
A través de tu espacio profesional en el portal impots.gouv.fr, puedes comunicarte directamente con tu SIE mediante la mensajería segura. Es recomendable explicar que:
-
- No dispones de local profesional para esta actividad
- Solicitas beneficiarte de la cotización mínima establecida para tu comuna
- Evaluar la viabilidad de tu modelo de alquiler
Ante esta nueva realidad fiscal, es un buen momento para revisar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria en Francia, especialmente si gestionas propiedades con márgenes ajustados.
Asesoramiento especializado en Irún: la clave para navegar el sistema fiscal francés
La complejidad del sistema tributario francés y sus constantes actualizaciones hacen imprescindible contar con una asesoría transfronteriza en Irún que comprenda las peculiaridades de ambos sistemas fiscales. En Pagoa Consultoras, como expertos en consultoría transfronteriza entre Francia y España, podemos ayudarte a:
- Regularizar tu situación frente a la administración francesa
- Optimizar fiscalmente tu actividad de alquiler amueblado
- Presentar correctamente las declaraciones y solicitudes de reducción
- Analizar la viabilidad económica de tus inversiones inmobiliarias en Francia
- Gestionar adecuadamente las obligaciones derivadas de herencias y sucesiones con elementos transfronterizos
- Proporcionar asesoramiento jurídico y fiscal en Irún para todas tus operaciones en territorio francés
Conclusión: Adaptarse a la nueva realidad fiscal con ayuda especializada
El despertar de la CFE para muchos propietarios de alquileres amueblados en Francia refleja una tendencia creciente hacia la digitalización y el control fiscal. Lo que antes podía pasar desapercibido, ahora está siendo detectado automáticamente por sistemas informáticos cada vez más sofisticados.
La clave está en anticiparse, comprender las obligaciones fiscales y actuar proactivamente para minimizar su impacto. Para los residentes en la zona fronteriza, contar con una consultoría transfronteriza especializada en Irún que maneje tanto el sistema español como el francés se convierte en una necesidad estratégica.
¿Necesitas ayuda con tus propiedades en Francia?
¿Te ha llegado una notificación de la CFE inesperada? ¿Tienes dudas sobre herencias en Francia o cualquier otro aspecto fiscal o jurídico relacionado con tus actividades transfronterizas?
En Pagoa Consultoras, tu asesoría transfronteriza de referencia en Irún, nuestro equipo de especialistas está a tu disposición para ofrecerte un asesoramiento personalizado y adaptado a tu situación particular, ya sea para la gestión de tus propiedades, negocios o herencias y sucesiones en territorio francés.
Contacta con nosotras y descubre cómo podemos ayudarte a navegar con seguridad en el complejo sistema fiscal francés.